Можно ли продать квартиру, если часть ипотеки была погашена с помощью материнского капитала?

Продажа ипотечного имущества всегда сопровождается дополнительными формальностями по сравнению с продажей квартиры без обременений. Особое внимание следует уделить ситуациям, когда для погашения части ипотеки использовался материнский капитал. Этот вариант осложняется потребностью учесть интересы детей и требования государственных органов.

Основные способы продажи

Продать недвижимость в ипотеке, когда использовался в качестве первого взноса материнский капитал, вы можете так.

• Досрочно внести оплату и снять обременение.
• Согласовать проведение сделки с банком, предусматривающего погашение долга покупателем.
• Передать недвижимость с целевым кредитным договором новому владельцу.

Выделение доли детям

Наличие несовершеннолетних детей, в интересах которых использовался материнский капитал, делает обязательным процесс выделения долей в недвижимости. Практика банков не приветствует оформление несовершеннолетним залогового имущества, так как это усложняет процедуру его продажи.

Но закон требует оформления долей детей через соглашение об определении долей, которые они получают после закрытия ипотеки и снятия обременения. Для заключения необходимо предоставить в ПФР документы и зарегистрировать сделку в Росреестре. Из документов требуется следующее.

• Паспорта собственников.
• Свидетельства на рождение детей.
• Выписка из ЕГРН.
• Соглашение о выделении доли несовершеннолетним.
• Оплата госпошлины.

Перед проведением сделки необходимо иметь нотариально заверенные копии соглашения. Отказ от выделения долей потребует возврата средств маткапитала в ПФР и может повлечь за собой юридическую ответственность за мошенничество.

Основные этапы при продаже такой недвижимости

• Снижение суммы задолженности. Если полностью закрыть кредит не получается из-за отсутствия необходимых средств, стоит попытаться погасить ипотеку как можно раньше. Такой подход увеличит шансы на поиски покупателя и облегчит процесс согласования продажи с банком и органами опеки.
• Предварительное согласование с органами опеки. Рекомендуется заблаговременно получить консультацию в органах опеки и узнать список необходимых документов, а также получить предварительное одобрение на продажу. Это сэкономит время в будущем, когда найдется покупатель, и позволит продавцу быть уверенным в том, что все необходимые предварительные условия соблюдены.
• Поиск лояльного покупателя. Поиск покупателя, который согласится на условия продажи ипотечной квартиры с учетом материнского капитала, может занять время. Обязательно укажите все особенности объекта при размещении объявления, чтобы избежать недопонимания на начальных этапах.
• Оформление сделки. Если покупатель готов погасить остаток долга, то сделку следует заверить у нотариуса, так как права несовершеннолетних детей подлежат защите. Когда покупателя нет денег, и он планирует оформить ипотеку, возможна продажа квартиры вместе с ипотечным кредитом. Это позволит продавцу закрыть свой долг перед банком, после чего можно будет распределить доли и завершить сделку.
• Защита интересов сторон. При использовании собственных средств покупатель может применить банковскую ячейку или аккредитив для совершения платежей. Это позволит обеспечить безопасность сделки и гарантировать, что все стороны получат свои деньги и права на недвижимость в соответствии с договоренностями.

Важно отметить, что продажа ипотечной недвижимости с материнским капиталом — это сложный юридический процесс, требующий знаний и внимания к деталям.

Платить или нет налог с продажи?

При продаже недвижимости требуется оплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В соответствии со статьей 217.1 НК РФ, существуют особые условия, при которых доходы от продажи квартиры платить не потребуется.

Если недвижимость получена в наследство или в подарок от близких родственников и при этом на момент продажи у продавца нет в собственности другого жилого помещения, минимальный срок владения составляет три года. В этом случае, согласно указанной статье НК РФ, продавец имеет право на освобождение от уплаты НДФЛ.

В остальных случаях, в том числе при покупке квартиры на вторичном рынке или в новостройке, минимальный срок составляет пять лет. Продажа недвижимости до истечения этого срока влечет за собой обязательство по уплате НДФЛ в размере 13% от дохода.

Льготы для семей с детьми

Предусмотрено особое льготное положение для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми – они могут рассчитывать на освобождение от налога независимо от срока владения квартирой. Это обусловлено желанием государства поддержать многодетные семьи и упростить им возможность изменения жилищных условий.

Риски для продавца ипотечной квартиры

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку и с использованием материнского капитала, сопряжена с определенными рисками:

• Вмешательство органов опеки и попечительства. При продаже такой недвижимости могут возникнуть проблемы с органами опеки, если права несовершеннолетних детей нарушаются.
• ПФР. Есть риск, что Пенсионный фонд РФ признает сделку неправомерной, если будут нарушены условия использования материнского капитала.
• Судебные иски. Даже с согласия всех сторон, сделка в дальнейшем может быть оспорена в суде, что приведет к административной ответственности продавцов.

Риски для покупателя

Для покупателей такой недвижимости также есть определенные риски.

• Нарушение интересов несовершеннолетних. Если в ходе продажи квартиры, приобретенной с использованием маткапитала, были нарушены интересы несовершеннолетних детей, суд может аннулировать сделку.
• Долгосрочные последствия. По времени процесс возврата недвижимости и денежных средств может затянуться, а также не исключена необходимость судебного разбирательства, если нарушения выявлены после подписания договора.

Для сокращения рисков, как продавцам, так и покупателям рекомендуется тщательно проверять правовую чистоту сделки, получать необходимые разрешения и легально проводить сделку, заверять документы у нотариуса.